신혼부부 전세대출 꼭 알아야 하는 필수 사항 | LTV DSR DTI | 은행대출 | 주택도시기금 대출 등 꼭 필요한 정보를 공유해보겠습니다.
저도 곧 결혼이 예정되어 있는 상황이라 전세대출을 알아보고 있는데요.
대출 관련 블로그를 운영하다보니 전세대출에 대해서 좀 말씀드릴게 있더라고요.
신혼부부 상황에서 이용하기 괜찮은 전세대출 상품과 개념 및 용어 까지 알아보겠습니다.
1. 신혼부부 전세대출 꼭 알아야하는 필수사항
일단 집 관련 대출에서 자주 나오는 용어 3가지를 먼저 알아야 합니다.
바로 LTV, DSR, DTI 의미입니다.
LTV, DSR, DTI 뜻 의미 | 예시
| 구분 | LTV | DSR | DTI |
|---|---|---|---|
| 의미 | 주택담보대출비율 (Loan To value latio) | 총부채원리금상환비율 (Debt Service Ratio) | 총부채상환비율 (Debt to Income) |
| 정부 기준 | 70% | 40% | 40% |
| 예외 | 생애최초 주택구입시 80% | 해당 사항 없음 | 일부 상품 60% |
- LTV는 주택담보대출비율이라는 뜻으로, 만약 4억원 전세대출을 구한다면 최대 80%인 3억2천까지 전세대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.
- DSR은 총부채원리금상환비율이라는 뜻으로, 전세대출에는 DSR이 적용되지 않습니다.
- DTI는 총부채상환비율이라는 뜻으로, 연간 상환해야 하는 이자가 내 소득의 40%를 초과할 수 없다는 뜻입니다.
예를 들어 내 연봉이 4,000만원이라고 가정한다면 연간 상환 이자가 1천6백만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.
만약 4억 전세를 5%의 금리로 전세대출을 받았다고 가정한다면 연 이자는 대략 2천만원입니다.
위 예시처럼 내 연봉이 4천만원이라면 기준에 충족하지 못하게 되기 때문에 내 연소득이 5천만원은 되어야 DTI 40% 기준을 충족할 수 있게 되는 것이죠.
연간소득 기준은 소득금액증명원 또는 원천징수영수증 기준입니다.
계약서상에 나와있는 연봉보다 원천징수영수증에 나와있는 금액이 더 높을 수 있으니 먼서 서류 발급부터 해보는 것을 추천드립니다.
신혼부부 전세 기금e든든대출 vs 은행대출
전세대출은 크게 두가지로 볼 수 있는데요.
기금e든든이라는 사이트에서 운영하는 정책상품과 시중은행에서 진행하는 상품으로 나뉩니다.
- 기금e든든 : 각 대출 종류에 따른 조건에 맞다면 굉장히 저렴한 금리로 이용할 수 있으며, DTI를 60% 적용 받습니다.
- 시중 은행 : 누구나 이용 가능하며, DTI를 40% 적용받습니다.
시중 은행보다 정부에서 운영하는 ‘주택도시기금 기금e든든’에서 진행하는 대출 금리가 훨씬 저렴하기 때문에 은행을 먼저 알아보기 보다는 기금e든든에서 먼저 알아보시는 것을 추천드립니다.
기금e든든에서 신혼부부 전세자금대출로 이용할 수 있는 대출 상품은 아래와 같습니다.
- 신혼부부전용 전세자금
- 청년전용 버팀목 전세자금
2. 신혼부부 전세대출 비교
주택도시기금 기금e든든에서 진행하는 신혼부부전용 전세자금과 청년전용 버팀목 전세자금대출을 비교해보겠습니다.
2-1. 신혼부부전용 전세자금 | 기금e든든
대출대상
- 부부합산 연소득 7.5천만원 이하
- 순자산가액 3.61억원 이하
- 무주택 세대주인 신혼부부
(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정자)
대출한도
수도권은 최대 3억원 이내, 수도권 외 최대 2억원 이내(임차보증금의 80% 이내)이며, 다음 중 작은 금액으로 산정됩니다.
1. 호당대출한도
– 신혼가구 : 수도권(서울, 경기, 인천) 3억원, 수도권 외 2억원
2. 소요자금에 대한 대출 비율
– 신규계약 : 신혼가구는 전세자금의 80% 이내
– 갱신계약 : 신혼가구는 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 80% 이내
3. 담보별 대출한도
– 한국주택금융공사 전세대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
– 주택도시보증공사 전세금안심대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
– 채권양도협약기관 반환채권양도 : 연간인정소득 – 본인 배추금액의 25% – 기 기금전세자금대출잔액
대출금리
| 연소득 | 보증금 5천만원 이하 | 보증금 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 보증금 1억원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 보증금 1.5억원 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 연 1.5% | 연 1.6% | 연 1.7% | 연 1.8% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 1.8% | 연 1.9% | 연 2.0% | 연 2.1% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 연 2.1% | 연 2.2% | 연 2.3% | 연 2.4% |
| 6천만원 초과 ~ 7.5천만원 이하 | 연 2.4% | 연 2.5% | 연 2.6% | 연 2.7% |
대출기간
2년(4회 연장하여 최장 10년 가능)
- 주택도시보증공사 전세금안심대출 보증서 : 최대 2년 1개월(4회 연장하여 최장 10년 5개월 가능)
- 최장 10년 이용 후 연장시점 기준 미성년 1자녀당 2년 추가(최장 20년 이용 가능)
상환방법
일시상환 또는 혼합상환 중 선택하면 되겠습니다.
신청방법
주택도시기금 기금e든든 신혼부부전용 전세자금대출 신청 방법은 기금e든든 홈페이지에서 신청하시면 되겠습니다.
오른쪽 개인상품 메뉴에서 신혼부부전용 전세자금대출 메뉴를 클릭 후 대출 신청하기를 선택하여 진행하시면 됩니다.
주택도시기금에서 운영하지만 우리은행, 국민은행,신한은행, 농협은행, 부산은행, 대구은행 등 시중 은행에서도 취급하고 있기 때문에 영업점에 방문하여 신청할 수 있습니다.
2-2. 청년전용 버팀목 전세자금 | 기금e든든
전세자금이 부족한 청년들을 위한 대출로 신혼부부도 대출 신청이 가능합니다.
대출대상
- 부부합산 연소득 5천만원 이하
- 순자산가액 3.61억원 이하
- 무주택 세대주(예비세대주 포함)
대출한도
최대 2억원 이내(임차보증금의 80% 이내)이며, 다음중 작은 금액으로 산정됩니다.
1. 호당대출한도
– 2억원 이하(단, 만 25세 미만 단독세대주인 경우 1.5억원 이하)
2. 소요자금에 대한 대출 비율
– 신규계약 : 전세금액의 80% 이내
– 갱신계약 : 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 80% 이내
3. 담보별 대출한도
– 한국주택금융공사 전세대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
– 주택도시보증공사 전세금안심대출보증 : 해당 보증 규정에 따름
– 채권양도협약기관 반환채권양도 : 연간인정소득-본인 부채금액의 25%-기 기금전세자금대출잔액
대출금리
| 연소득 | 임차보증금 3억원 이하 |
|---|---|
| 2천만원 이하 | 연 1.8% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 2.1% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 연 2.4% |
| 6천만원 초과 ~ 7.5천만원 이하 | 연 2.7% |
대출기간
2년(4회 연장하여 최장 10년 가능)
– 주택도시보증공사 전세금안심대출 보증서 : 최대 2년 1개월(4년 연장하여 최장 10년 5개월 가능)
– 최장 10년 이용 후 연장시점 기준 미성년 1자녀당 2년 추가(최장 20년 이용 가능)
상환방법
일시상환 또는 혼합상환 중 선택하시면 되겠습니다.
신청방법
주택도시기금 기금e든든 청년전용 버팀목전세자금 대출 신청 방법은 ‘기금e든든’ 홈페이지에서 신청하시면 됩니다.
오른쪽 개인상품 메뉴에서 ‘청년전용 버팀목전세자금’ 메뉴 선택 후 대출신청 메뉴를 클릭합니다.
이후 안내에 따라 진행하시면 되겠습니다.
주택도시기금에서 운영하지만 우리은행, 국민은행,신한은행, 농협은행, 부산은행, 대구은행 등 시중 은행에서도 취급하고 있기 때문에 영업점에 방문하여 신청할 수 있습니다.
3. 신혼부부 전세 대출 과정
신혼부부로 집 매매가 아닌 전세로 집을 구하려면 보통 다음과 같은 과정을 거치게 됩니다.
먼저 집 매물을 탐색하기 전에 예산을 정하고, 대출이 나오는지부터 확이하는 것이 좋습니다.
나중에 전세대출을 신청 했을 때 대출이 안나오면 괜히 계약금만 날리게 될 수 있기 때문입니다.
- 먼저 거주할 집을 고릅니다.
부동산이나 다방 등 매물을 탐색해야죠. - 원하는 매물이 있다면 계약을 진행하는데, 보통 임차보증금의 5~10% 정도 계약금으로 납부하게 됩니다.
- 전세대출을 신청합니다.
- 입주일에 전세대출금(잔금) 입금합니다.
요즘 전세 위험성이 꽤 높아졌는데요.
매물을 알아볼 때 등기부등본 발급은 필수이죠.
계약할 때 특약을 걸어 놓는 것이 좋습니다.
예를 들어 전세대출이 나오지 않아도 계약금을 돌려받을 수 있는 특약이라던지, 만약 경매로 넘어갔을 때 우선순위권을 확보할 수 있는 특약이라던지 관련하여 특약을 알아보고 꼭 넣으시는 것이 좋습니다.
4. 꼭 알아야 할 전세대출 특약
전세대출 계약 시 필요한 특약이라고 생가되는 것을 적어봤습니다.
이외에도 많이 알아보시는 것을 추천드립니다.
4-1. 계약금 반환 특약
전세자금대출을 받아 전세집을 구해야 하는데요.
이전에 알아봤을 때는 전세대출이 된다고 했는데, 갑자기 안되는 경우가 종종 발생합니다.
이런 경우 만약 계약금을 납입했다면 전세자금 대출 실행을 전제로 “전세자금 대출이 안될 때 계약금을 반환한다.”라는 특약이 필요하겠습니다.
4-2. 전세금 반환 보증보험 특약
임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극적으로 협조하는 것이 좋은데요.
“임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한(예를 들어 건물 목적 등에 관한 이유 등) 보증보험 가입 미승인시 계약을 무효화 하며, 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등의 금액을 전액 즉시 반환한다.”라는 특약이 있으면 좋습니다.
4-3. 등기부상 권리 변경
임대인이 잔금 지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등을 등기부에 발생시키지 않아야 하는데요.
대항력의 경우 전입신고 후 다음날 발생하게 됩니다.
만약 임대인이 잔금 지급일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리기 때문에 경매로 넘어갔을 때 순위가 밀려 피해를 볼 수 있습니다.
“임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.”라는 특약이 필요합니다.
4-4. 소우권 이전 등기
전세보증보험 심사과정 동안 갑자기 소유자가 바뀌게 되면 상황이 복잡해지기 때문에 “임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.” 라는 특약이 필요합니다.
4-5. 세금 체납 확인
임대인은 국세나 지방세 및 근저당권의 이자 체납이 없을을 고지해야 합니다.
만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환해야 하며, 이를 어길 시에는 계약을 무효화하고 지급한 계약금은 즉시 반환해야 하는 특약이 필요합니다.
즉, 집주인은 임차인에게 체납된 국세나 지방세가 없음을 알려야 합니다.
만약 잔금 지급일 전까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 한다는 특약이 있어야 합니다.
4-6. 임차기간 중 매매
집주인은 임대차 계약 동안 임차 물건을 파는 경우가 있는데요.
전세 사기 방법 중 하나이기도 합니다.
주택임대차보호법상 지위 승계까 발생합니다.
임대인의 자산 보유 현황에 따라 보증금 반환 금액이 달라질 수 있습니다.
때문에 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다는 특약이 필요합니다.
계약 기간 중 임차 물건 매매계약이 체결되었다는 고지를 받았을 때 새로운 임대인의 자산이나 현황 등에 신뢰가 가지 않는다면 임대인은 지위승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있게됩니다.
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